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SOLD OUTしましたが、セカンドオピニオンをして見ました。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

物件名:晴海アイランドトリトンスクエアビュータワー

お勧め理由:

築22年と少し古めですが、安心R住宅取得のリノベーションマンションです。

保育園、小学校、中学校に隣接

隣接の晴海トリトンスクエアの中にスーパー、飲食店、病院,、ATMなど多数

中庭が広く、隣のトリトンスクエアの公園も素敵

 

マイナスポイント:

駅まで月島駅徒歩7分m勝どき駅徒歩9分と少し遠いがバス便が多い

(将来BRTが運航予定

デスポーザーが付いていない

各階ゴミ置き場がない

 

 

検討方法:販売図面

SOLD OUTの為、非公開

 

SelFinの全国マンションDB:マンション名を入力

晴海アイランドトリトンスクエアビュータワー

 

物件概要 

「マンション偏差値」

マンション偏差値64 中央区ランキング66位(968物件中) 月島駅ランキング30位(182物件中

 

「推定売却価格」

6,530万円(308.5万円/坪)から6,934万円(327.6万円/坪)

 

 

「過去の販売履歴」過去の相場一覧から2020年5月の金額を抽出

2020年5月 7階 2SLDK 南西 69.86㎡ 販売価格5,280万円

 

2020年5月 16階 2SLDK 北西 69.86㎡ 販売価格5,680万円

 

「過去の販売相場」過去の相場一覧から2020年7月現在の平均金額を抽出

晴海アイランドトリトンスクエアビュータワー 約310万円/坪 中央区晴海全体 約360万円/坪 

中央区全体 約340万円/坪 月島全体 約355万円/坪

 

「過去の賃料相場」過去の相場一覧から2020年7月現在の平均金額を抽出

中央区晴海の賃料相場 約13,000円/坪 中央区の賃料相場 約12,800円/坪 

月島の賃料相場 約12,400円/坪

 

 

SelFinで自動出力か物件URLから診断します。

 (画像参照)

 

Se;Finの評価は6,530万円~6,934万円と2020年5月の売出価格5,680万円と1,000万円近い差があり、賃料もそうですが、これは16階と46階の差です、やはりタワーマンションは眺望が一番価格も上層階ほど高くなります。

 

今回の販売価格の7,280万円(344万円/坪)も高めです。

評価より高めなのに、なぜお勧めなのか?

 

もう一つの理由はSelFinの評価はリノベーション費用を入れてません。

通常、内装、キッチン、浴室、洗面所、トイレ、電気温水器を交換すると、㎡7万円~10万円位かかります。

約70㎡とすると490万円~700万円のリノベーション費用が掛かります。

 

自分で6,530万円位の中古マンションをリノベーションしても、今の販売価格位にはなります。

ここでの注意点はR1と安心R住宅の瑕疵保証があると言うことです。

これは購入後何年先に販売する時に品質の裏付けにもなり、査定価格アップ要因にもなります。

 

想定賃料 専有面積21坪✖16,000円=336,000円(管理費込)

年間賃料収入 4,032,000円 表面利回 5.5%

 

ローン想定が35年 金利1.11% 頭金600万円 月々の返済額の目安177,638円

 

 

 

自分で安い中古マンションを見つけ自分の好きなリノベーションも確かに素敵です。

でも再販を考えた時、もし何か不具合が見つかった時の保証などを考えた時、私はリノベーションが済んだ保障付の中古マンションをお勧めします。

 

この物件を見てお勧めに掲載しようと思ってましたが、お盆休みで先延ばししてましたら、

今日買付が入りました。やはり良い物件は足が速いですね